9月买房，豪宅玩家们看这一篇就够了
这是严肃君的第618篇推送吹了一个多月的“政策喇叭”，终于有了真实的落地感。8月30日，广州市人民政府网站上发布了《广州市人民政府办公厅关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，拿出了北上广深四个传统一线城市的，首个地方版“认房不认贷”。全文简单明了，总结起来就一句，广州全域行政范围内，只要名下无房就算首套，没有任何附加条件。当天晚上，深圳就跟进了。另外六大行也正在召开关于存量房贷利率下降的会议，据说本周内大概率就会出台。具体到北京楼市，虽然官方一直静悄悄，但购房者关注的焦点，已经从“北京会不会放松楼市”转变为“北京此次楼市放松，到底能有多大力度？”8月份北京二手房网签数据也出现了止跌迹象。*标黄为已开盘项目，产品信息源于网络整理，最终以官方发布为准。今年一批次24宗宅地，5个已经取得预售证，9个正排队入市中，其中4个是千万级起步项目，分别是海淀香山樾、隐云香邸，朝阳望京国誉府，亦庄招商玺。北京豪宅玩家迎来了多选时刻。1.简单粗暴从价格梯度和起步面积来看，12.1万/平的海淀四季青两项目，总价2000万起，豪宅属性更纯粹，显然也更受关注。香山樾由今年以来的北京“网红房企”越秀打造，整体台地3米，宋代园林风格，4层低密洋房，总共440套房源，全部两梯两户，户型面积段有180/220/270平四居。A1四居，经典四叶草户型，南向双卧套间设计，配置干湿分离卫生间，客厅面宽5.6米，目测南向功能间都带有可步入式阳台。A3是变异三居户型，原本的南向次卧用于公区大堂。B1、B2四居几乎是镜像户型，南向功能间布局一致，客厅面宽6.6米，南向双卧套间，主卧带有步入式衣帽间，并配有浴缸和双面盆。至于北向功能间，区别主要在于家政间。B1户型家政间更大，与厨房相通，B2户型家政间则紧挨着多功能间。C户型四居，客厅面宽达7.5米，可以隔出书房/游戏室/钢琴室等多种用途，主卧套间也更宽敞，厨房中间设有岛台。而一路之隔由天恒打造的隐云香邸，只有约99套，目前流出的消息，产品面积段为215平、225平、234平，是唐氏建筑风格。地块面积小，房源套数少，那就瞄准最主力购房者，是聪明的打法。上一次海淀四季青集中供应还是2020年，颐和金茂府和香山壹号院共计近千套豪宅，去化速度很快。近期恰逢融创香山壹号院交付，严肃君看了实景图，不得不说，没有花钱的不是；而更早交付的颐和金茂府，进入二手房市场，挂牌价已经超过15万/平。2.处于第二梯队的是朝阳奶西望京国誉府。目前项目流出的户型图有3种，面积约为170平、190平、210，销售指导价期房8.9万/平，总价约1602万起。此前，奶西板块已在去年成交3宗宅地，并且陆续入市，分别为首开金茂望京樾、金隅望京云尚、中建宸园。从2023年1-7月成交均价来看，最早入市的望京樾秉持快速走量原则，成交均价仅8.1万/平，望京云尚则打造了105平两居等在北京新房市场并不多见的产品，目前成交均价在8.3万/平左右。相较于前两个项目的刚改属性，中建·宸园和即将入市的望京国誉府，容积率仅1.4，产品是165平起的洋房叠拼，典型的纯改善豪宅项目，整体更倚重产品力逻辑。而望京国誉府作为后来者，也是奶西板块计划供应的最后一宗宅地，土地规划条件与中建·宸园一致，但显然面积段设置上相对保守，只做了170-210的平层，没有涉及别墅产品。目前流出的产品户型图还十分简略，但已经能看出基本的功能间布局。010203左右滑动查看更多图片其中170平四居为四叶草户型，整体南向面宽13米，而190平和210平户型则主打南向四面宽。3.最后是亦庄的招商玺。在土拍阶段就吸引了31家房企，最终由新面孔中皋置业摇中。由于经济向上发展，河西区配套日益完善，亦庄是过去三年北京楼市表现最好的板块之一，尤其河西区二手房价格涨幅在30%左右。区域内天花板项目亦庄金茂府2018年开盘价仅6.8万/平，如今挂牌价为10.5万/平。已经处于清盘状态的中海京叁號院，河西5年来唯一纯商品房，唯一纯改善新盘，均价7万/平左右。从招商玺目前流出的信息来看，小区只有2号楼是8层，南侧一排楼为15层和16层，8号楼和9号楼的楼王是21层，其余楼栋在17层。户型为145-180-220-260平，户型配比依次为35%、35%、25%、5%。144平四居，经典四叶草户型，南向主卧套双面盆设计加分，次卧内有一处开门用途存疑，厨房也放得下双开门冰箱，满足一家人居住需求。183平四居，几乎是144平户型的plus版，区别之处在于，客厅面宽更大，南向次卧也为主卧套设计，入口处增加了独立玄关和家政间。226平四居，南向四面宽，重心放在了主卧套上，步入式衣帽间收纳空间足够，主卫双面盆设计，且同时带有浴缸和淋浴。260平四居，亮点除了宽敞大方厅，还有餐厅的完全独立化，能放得下八人大圆桌，目测还有西厨岛台设计。最新小道消息称，北京将于明日跟进“认房不认贷”，对于大量改善客群来说，也将会由此重新获得首套购房资格。但到底会有多大力度，又对后市影响几何？我们只能拭目以待。互动时刻：对于近期一线城市纷纷放松限购，你怎么看，近期你会出手买房吗？欢迎在评论区留言讨论~
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